L’acquisition de parties communes dans une copropriété représente une opportunité stratégique pour les copropriétaires souhaitant agrandir leur lot ou optimiser la valeur de leur bien. Que ce soit pour agrandir un lot existant ou optimiser la surface d’un bien, cet achat nécessite une approche rigoureuse. Il est impératif de s’appuyer sur une expertise immobilière solide pour estimer la juste valeur des parties communes concernées. Cet article vous guidera à travers les différentes étapes de ce processus, en s’appuyant sur des exemples concrets et des analyses techniques.

Pourquoi acheter des parties communes ?

L’achat de parties communes peut être motivé par plusieurs raisons. Cela permet d’agrandir un appartement en ajoutant des combles, de créer un espace supplémentaire avec une loge de concierge ou d’intégrer des espaces sous-utilisés comme des courettes. L’un des principaux avantages est de pouvoir transformer ces espaces en valeur ajoutée pour le copropriétaire. Dans un contexte où les prix de l’immobilier sont en hausse, ces acquisitions peuvent également permettre d’augmenter la valeur vénale de votre bien.

Par exemple, l’achat de combles dans une copropriété située dans le 13e arrondissement de Paris a permis à un copropriétaire d’ajouter 22 m² à son bien, augmentant ainsi sa valeur et la surface habitable. Ce type d’opération nécessite une analyse rigoureuse et une bonne compréhension des parties communes concernées.

Comment évaluer les parties communes ?

L’évaluation des parties communes repose sur plusieurs étapes essentielles pour garantir une juste estimation de la valeur vénale. Voici les étapes à suivre pour un projet immobilier réussi :

Identification des parties communes à acheter

Avant toute chose, il est essentiel de bien identifier la partie commune concernée. Le règlement de copropriété et surtout l'état descriptif de division sont les documents les plus utiles pour cette première étape. L'objectif est de bien délimiter ce qui relève des parties privatives et ce qui relève des parties communes.

Il peut s’agir de combles, d’une loge de concierge, ou même d’une petite cour intérieure. Dans un cas récent, un copropriétaire a souhaité acquérir des combles dans un immeuble du 13ème arrondissement de Paris pour créer un espace habitable supplémentaire. Cette acquisition, bien qu’avantageuse pour lui, a nécessité une évaluation précise pour éviter tout conflit avec les autres copropriétaires.

Analyse juridique et technique

Il est important de s’assurer que le règlement de copropriété permet ce type d’acquisition et de bien évaluer l’impact sur les autres copropriétaires. Il convient également de tenir compte de la situation financière de la copropriété avant de vous lancer dans ce type de projet.

Une expertise immobilière prend en compte ces aspects techniques et juridiques pour s’assurer que votre projet est viable. Par exemple, dans le cas des combles mentionnés ci-dessus, les autres copropriétaires n’ont pas jugé que l’achat aurait un impact sur leurs propres droits. Cependant, chaque situation est différente, et un expert pourra déterminer si des autorisations spécifiques sont nécessaires.

Estimation de la valeur vénale

L’estimation de la valeur vénale de la partie commune est une étape cruciale. Elle permet de fixer un prix juste pour l’acquisition et une date de valeur de l'expertise.

Ce calcul repose sur plusieurs critères : la surface, l’accessibilité, les coûts de transformation, et bien sûr, l’impact sur la copropriété dans son ensemble. Un expert immobilier en valeur vénale est capable de prendre en compte ces facteurs pour une évaluation optimale. Dans l’exemple des combles, la valeur brute estimée était de 134 200 €, mais après déduction des coûts des travaux (55 000 €), la valeur nette a été fixée à 79 200 €.

Partage de la plus-value créée

Lors de l’acquisition de parties communes, il est courant que la plus-value créée par l’intégration de cet espace à votre lot soit partagée entre le syndicat de copropriété et l’acquéreur. Ce partage est généralement négocié lors d’une assemblée générale. Dans l’exemple d’une courette achetée dans le 9ème arrondissement de Paris, la copropriété et l’acquéreur ont partagé la plus-value générée à 50 % chacun, ce qui a permis de fixer un prix final de 8 503 €.

Optimiser l’achat et les négociations

L’achat de parties communes en copropriété nécessite souvent des négociations avec les autres copropriétaires, notamment lorsque la partie commune en question est utilisée par plusieurs d’entre eux. La réussite de cette opération repose sur une bonne préparation des négociations et une estimation claire de la valeur de l’espace concerné. Il est courant que la plus-value créée par l’acquisition de ces espaces soit partagée entre le syndicat de copropriété et l’acquéreur. Ce partage est généralement négocié lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

Une autre problématique est celle des parties communes dites de “convenance”. Ces parties communes, qui n’ont pas de réelle valeur marchande pour des acquéreurs extérieurs à la copropriété, peuvent tout de même avoir une valeur importante pour les copropriétaires. Par exemple, un droit de surélévation ou d’aménagement de combles peut transformer complètement un bien, mais ne concerner qu’un copropriétaire spécifique. Dans ces cas-là, l’estimation de la valeur vénale repose davantage sur la convenance personnelle que sur des critères de marché.

Réussir l’achat de parties communes

Une fois les négociations et l’évaluation terminées, il est important de formaliser l’achat dans le respect des règles légales. Le règlement de copropriété doit être consulté attentivement, car il peut imposer des restrictions concernant l’usage des parties communes. De plus, certaines parties communes peuvent être soumises à des conditions particulières d’aménagement (accès limité, absence d’autorisations pour des travaux, etc.).

Pensez également à faire intervenir un architecte. En effet, celui-ci pourra sécuriser l'opération en réalisant un plan de la situation antérieure et de la situation après le projet d'acquisition est également utile.

La réalisation d’une expertise immobilière approfondie est cruciale pour sécuriser l’ensemble de l’opération. L’acquéreur doit également prévoir les coûts supplémentaires liés aux démarches administratives et aux travaux de mise en conformité. Dans le cas d’une surélévation, par exemple, il sera nécessaire de faire appel à un architecte et de vérifier la compatibilité du projet avec les règles d’urbanisme en vigueur.

Enfin, il est essentiel de bien comprendre que la plupart des acquisitions de parties communes ne concernent que les copropriétaires. Ces biens n’ont souvent pas de valeur sur le marché immobilier classique, car ils ne peuvent être aliénés qu’à des copropriétaires. Il s’agit donc d’un marché spécifique, où la valeur vénale dépend de nombreux facteurs contextuels.

Conclusion

L’achat de parties communes en copropriété est une opération délicate qui nécessite une expertise immobilière rigoureuse et une bonne préparation des négociations avec les autres copropriétaires. Que vous cherchiez à agrandir votre bien, à augmenter sa valeur vénale, ou à optimiser son usage, il est crucial de procéder à une évaluation immobilière précise. Faire appel à un expert immobilier en valeur vénale permet d’éviter les écueils et de garantir une transaction équitable et bien préparée.

RÉDIGÉ PAR 

Antonin Zdrzalik

Expert en Estimation Immobilière, Chartered Surveyor, Recognised European Valuer