Dans le cadre d’une succession, d’une vente ou d’une donation, la valeur vénale d’un bien immobilier doit être correctement estimée. Cependant, il arrive que l’administration fiscale procède à une réévaluation de cette valeur en se basant sur des données incomplètes ou des comparaisons inadéquates. Cette situation peut entraîner des coûts supplémentaires pour le propriétaire ou les héritiers, en termes de droits de succession ou de taxes. Alors, comment éviter une réévaluation injustifiée, et que faire si l’administration fiscale surestime la valeur d’un bien ?

Cet article propose un guide complet pour comprendre la réévaluation immobilière, pourquoi elle peut être contestée, et comment s’y prendre pour défendre une évaluation juste.

Pourquoi une bonne évaluation immobilière est essentielle

La valeur vénale représente le prix auquel un bien immobilier pourrait être vendu dans des conditions normales de marché. Cette estimation est utilisée par les services fiscaux pour calculer les droits de succession, les taxes liées à une vente, ou encore l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Une estimation immobilière incorrecte peut entraîner des litiges avec l’administration fiscale, qui peut juger que la valeur déclarée est sous-évaluée et décider de la réévaluer.

Par exemple, dans un récent arrêt de la Cour d’Appel de Paris (2024), l’administration fiscale avait réévalué un bien immobilier de 2 370 000 euros à 2 827 000 euros, ce qui aurait entraîné une augmentation importante des droits de mutation. Cette réévaluation a été contestée par le propriétaire et finalement jugée incorrecte par la Cour. L’importance d'apprécier correctement tous les facteurs qui déterminent la valeur vénale d'un bien immobilier avec une expertise précise est cruciale.

Définition de la réévaluation immobilière et pourquoi elle peut être contestée

Une réévaluation immobilière intervient lorsque l’administration fiscale considère que la valeur vénale déclarée pour un bien immobilier est inférieure à sa valeur réelle de marché. L’administration peut alors appliquer une réévaluation pour ajuster cette valeur et, par conséquent, réviser à la hausse les taxes ou droits de succession.

Cependant, cette réévaluation peut être contestée si elle repose sur une méthode par comparaison incorrecte ou une mauvaise prise en compte des spécificités du bien. Dans l’affaire mentionnée précédemment, la Cour d’Appel a jugé que l’administration n’avait pas suffisamment pris en compte l’état vétuste de l’appartement, ni les défauts du studio en sous-sol, ce qui faussait l’estimation. Ce type de situation peut conduire à une contestation.

Comment l’administration procède à la réévaluation ?

Pour justifier une réévaluation, l’administration fiscale se base généralement sur des biens similaires vendus dans la même zone géographique. Cette méthode comparative permet de rapprocher la valeur d’un bien immobilier de celle d’autres biens jugés similaires en termes de superficie, localisation, et caractéristiques.

Cependant, cette approche peut parfois s’avérer trop simpliste. En effet, un bien immobilier n’est pas seulement une somme de mètres carrés. Il faut aussi tenir compte :

• De l’état général du bien (travaux à prévoir, vétusté, etc.)
• Des caractéristiques spécifiques (dépendances, droit de jouissance, etc.)
• De l’environnement (proximité des transports, nuisances sonores, qualité de la vue)

Dans l’arrêt de 2024, la Cour d’Appel a mis en avant ces aspects pour invalider la réévaluation. Elle a notamment souligné que la localisation près du périphérique, les défauts structurels, la vétusté et la nécessité de rénovations majeures n’avaient pas été suffisamment pris en compte par l’administration fiscale.

Comment contester une réévaluation immobilière ?

Si vous êtes confronté à une réévaluation immobilière que vous jugez injustifiée, voici les étapes à suivre :

1. Analyser les termes de comparaison : Vérifiez les biens utilisés par l’administration pour la comparaison. Sont-ils véritablement similaires en termes de superficie, d’état général, et de localisation ? Dans le cas de l’arrêt de la Cour d’Appel, l’administration fiscale avait utilisé des comparables situés dans des quartiers plus recherchés et dans un état bien meilleur.
2. Évaluer l’état réel du bien : Faites appel à un expert immobilier pour évaluer avec précision l’état du bien, les travaux nécessaires, et toute moins-value éventuelle liée à des défauts. Par exemple, dans l’affaire mentionnée, l’appartement nécessitait des travaux majeurs et le studio en sous-sol n’était pas habitable en l’état, ce qui réduisait considérablement la valeur vénale.
3. Tenir compte des spécificités juridiques : Certains droits, comme un droit de jouissance exclusive sur une terrasse, n’ont pas la même valeur qu’un droit de propriété. Ces nuances peuvent faire la différence dans une évaluation.
4. Engager un dialogue avec l’administration : Si la réévaluation semble injustifiée, vous pouvez formuler des observations à l’administration. Cela a été le cas dans l’affaire de la Cour d’Appel où des échanges ont eu lieu avant d’en arriver à une procédure judiciaire.
5. Faire appel à un expert immobilier agréé : Si le désaccord persiste, faire appel à un expert immobilier pour une expertise immobilière indépendante peut s’avérer nécessaire. Cela permet de constituer un dossier solide et de contester la réévaluation de manière formelle.

L’importance d’une estimation immobilière professionnelle

Pour éviter tout litige avec l’administration fiscale, il est crucial de réaliser une estimation immobilière précise dès le départ. Un professionnel de l’immobilier saura évaluer la valeur vénale d’un bien en prenant en compte tous les aspects, qu’ils soient financiers, juridiques ou techniques.

Par exemple, chez Imovalio, nous nous assurons que chaque évaluation repose sur une analyse qualitative approfondie, intégrant l’état du bien, les comparables pertinents, et les spécificités juridiques. Cela permet de garantir une estimation juste et d’éviter toute contestation ultérieure.

Conclusion : Protégez-vous contre une réévaluation injustifiée

Contester une réévaluation immobilière n’est pas une démarche à prendre à la légère. Cependant, si l’administration fiscale surestime la valeur vénale de votre bien, il est important de savoir que vous avez des recours. En vous entourant de professionnels compétents et en réalisant une expertise immobilière complète, vous pouvez non seulement éviter des coûts supplémentaires, mais aussi garantir une évaluation juste et précise.

Si vous êtes confronté à une situation similaire, n’hésitez pas à faire appel à un expert immobilier pour défendre vos intérêts et garantir une évaluation en adéquation avec la réalité du marché.

RÉDIGÉ PAR

Antonin Zdrzalik

Fondateur d'Imovalio. Expert immobilier agréé par les Cours Administratives d'Appel de Paris et de Versailles, Chartered Surveyor MRICS, Recognised European Valuer REV.