Pour l'évaluation de biens immobiliers, il ne faut pas confondre expertise immobilière et avis de valeur. Dans certains cas, un simple avis peut suffire, mais lorsqu'il faut apporter une démonstration objective de la valeur vénale du bien qui soit opposable aux tiers, mieux vaut se tourner vers un rapport d'expertise immobilière.
Quelles sont les différences entre ces deux documents ? Comment savoir si vous avez besoin d'un simple avis de valeur ou d'un rapport expertise immobilière ?
Dans cet article, on vous explique les différences essentielles entre ces deux documents pour vous guider dans l'évaluation de votre patrimoine immobilier.
Sommaire de l'article :
- Qu'est-ce qu'un avis de valeur ?
- L'avis de valeur dans quels cas ?
- Qu'est-ce qu'une expertise immobilière ?
- La responsabilité de l'expert immobilier.
Qu'est-ce qu'un avis de valeur ?
L'avis de valeur est un document synthétique qui donne une idée sur le prix de vente ou la valeur locative d'un bien immobilier qui est le plus souvent exprimée comme une fourchette de valeur.
L'avis de valeur est le plus souvent réalisé par un agent immobilier ou un notaire qui s'appuie sur sa connaissance du marché. L'agent immobilier qui délivre cet avis de valeur ne facture pas cette prestation qui est comprise dans les frais d'agence au moment de la transaction. Mais l'agent immobilier n'a donc pas un regard neutre sur la valeur du bien car sa rémunération est basée sur le prix de vente. Il existe donc un conflit d'intérêt qui entraîne des risques sur la fiabilité des estimations gratuites.
La première différence entre expertise immobilière et avis de valeur concerne donc l'impartialité de celui qui va effectuer l'estimation.
L'avis de valeur : dans quels cas ?
L'avis de valeur est le plus souvent rédigé par un agent immobilier, pour estimer la valeur vénale ou la valeur locative d'un bien immobilier lorsque le propriétaire engage un processus de vente ou de location de son bien. L'avis de valeur permet donc généralement de préparer une transaction.
Mais l'avis de valeur peut également être nécessaire dans d'autres cas : pour le financement d'un achat ou pour faire le point sur la valeur d'un immeuble.
Pour choisir entre expertise immobilière ou avis de valeur, il faut savoir si vous avez besoin d'une estimation précise ou si une fourchette de prix est suffisante pour votre projet immobilier. Si votre projet exige une estimation détaillée, car vous allez devoir démontrer et justifier la valeur évaluée, privilégiez une expertise immobilière.
Qu'est-ce qu'une expertise immobilière ?
Contrairement à l'avis de valeur, le rapport d'expertise immobilière renseigne sur une valeur objective. Il démontre et justifie la valeur réelle d'un bien immobilier de manière impartiale puisque l'expert immobilier n'a aucun conflit d'intérêt dans la réalisation de sa mission d'évaluation.
Le contrat d'expertise
L'expert en évaluation immobilière rédige le rapport d'expertise uniquement après avoir conclu un contrat d'expertise.
C'est une autre différence majeure entre expertise immobilière et avis de valeur : la mission de l'expert est encadrée par un contrat à la différence de l'agent immobilier qui propose une estimation gratuite de votre bien dans un avis de valeur sans aucun contrat.
Bon à savoir : les agents immobiliers contrairement aux experts immobiliers n'engagent pas leur responsabilité avec un avis de valeur. Il n'y a donc aucune garantie sur la fiabilité de l'estimation qui reste très subjective et propre à chaque professionnel. L'opposabilité aux tiers, par exemple à l'administration fiscale, est donc également différente.
La valeur d'expertise
Une valeur d'expertise est déterminée après une analyse de tous les facteurs qui déterminent la valeur des biens immobiliers et qui sont pris en compte par l'expert immobilier :
- Les facteurs juridiques et fiscaux de la valeur.
- Les facteurs physiques de la valeur, l'état général du bien.
- Les facteurs économiques et sociologiques de la valeur.
L'expert immobilier a une connaissance approfondie des méthodes d'évaluation adaptée en fonction des types de biens immobiliers, nécessaire pour estimer correctement les biens immobiliers.
Les standards d'évaluation
Enfin, une autre différence entre expertise immobilière et avis de valeur c'est le respect des standards de l'évaluation immobilière : TEGoVA, RICS et IVSC.
En effet, le rapport d'expertise immobilière est toujours conforme à la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière et aux standards cités ci-dessus. L'avis de valeur quand à lui n'est pas conforme à la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière qui encadre le métier d'expert immobilier.
Bon à savoir : Le rapport d'expertise est détaillé (entre 30 à 40 pages). Il démontre et justifie la valeur vénale par une étude de marché, qui comprend des références de transactions comparables qui permettent de justifier la valeur. L'expert en évaluation immobilière expose dans son rapport un raisonnement qui permet de justifier la valeur vénale à laquelle il conclut.
La responsabilité de l'expert immobilier
-L'expert immobilier est un spécialiste dans l'art d'évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports.
Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière
L'expert immobilier a pour unique mission d'évaluer des biens immobiliers. Il n'est donc en aucun cas intéressé sur la valeur du bien à expertiser.
L'expert immobilier indépendant est assuré pour son activité d'évaluation immobilière. Il engage sa responsabilité civile professionnelle sur la valeur vénale en signant son rapport d'expertise.
Une expertise immobilière peut-être nécessaire dans les cas suivants (liste non exhaustive) : liquidation de patrimoine, déclaration de succession, donation, sortie d'indivision, divorce, expropriation, déclaration fiscale pour l'IFI, litiges et contentieux, évaluation de parts de SCI, étude de projet immobilier.
Une expertise immobilière est opposable aux tiers, notamment à l'administration fiscale en cas de contentieux.
La déontologie de l'expert immobilier
L'expert immobilier s'engage à respecter les règles déontologiques strictes conformément à la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière. Il doit conclure son évaluation en toute indépendance, intégrité et objectivité.
L'expert agréé doit donc agir en toute circonstance loyalement envers son client et lui communiquer tout élément qui pourrait nuire au caractère objectif de son évaluation.
En résumé
- L'expertise immobilière est réalisée par un expert-évaluateur indépendant et impartial, à la différence d'un avis de valeur qui est réalisé par un agent immobilier dont la rémunération est basée sur le prix de vente du bien.
- L'expertise immobilière est encadrée par un contrat d'expertise à la différence d'un avis de valeur qui ne fait l'objet d'aucun contrat.
- L'expertise immobilière engage la responsabilité de l'expert, tandis que l'avis de valeur n'engage pas la reponsabilité de l'agent immobilier.
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