Expert immobilier agréé : quel est son rôle et sa mission ?

L'expertise immobilière est devenue indispensable pour connaître la valeur réelle d'un bien immobilier que ce soit dans un contexte amiable (pour une mise en vente par exemple) ou lors d'un contentieux devant les juridictions judiciaires ou administratives (dans le cas d'une expropriation ou d'une éviction par exemple). L'expertise immobillière consiste à déterminer la valeur en tenant compte de facteurs juridiques, techniques et économiques.

Dans un environnement économique toujours plus complexe, l'expert immobilier agréé occupe une place particulière : c'est un professionnel de l'estimation immobilière qui est inscrit sur une liste d'une Cour d'appel ou de la Cour de cassation. Il met ses compétences au service du juge qui peut le désigner afin de l'éclairer techniquement sur la question de la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier. L'expert de justice est donc un professionnel de haut niveau, mais il ne s'agit pas d'une profession et il n'existe pas de titre d'expert judiciaire. Ce qui nous amène à deux questions clés : qu'est-ce qu'un expert immobilier agréé ? Et comment devenir expert immobilier agréé ?

Qu'est-ce qu'un expert immobilier agréé ?

L’expert immobilier agréé est souvent appelé « expert judiciaire » devant les juridictions de l'ordre judiciaire. Il est inscrit sur une liste d’une Cour d’appel ou de la Cour de cassation. Le nouveau vocable préfère le terme d' « expert de justice ».

L'expert immobilier agréé est un professionnel assermenté spécialisé dans l’estimation immobilière. Il est inscrit sur la liste d'une Cour d'appel ou de la Cour de cassation et est sollicité par les juridictions pour apporter un avis technique sur des dossiers immobiliers complexes. C'est un auxiliaire de justice.

Pour aider les juges dans la recherche d'un spécialiste il a été institué des listes d'experts qui permettent aux juridictions de choisir le technicien. L'expert est un professionnel qualifié et expérimenté dans la matière qui constitue sa spécialité.

La Cour de cassation dresse sur son site la liste des experts agréés par la Cour de cassation et par les Cours d'appel. Le site de la Cour de cassation renvoie vers les listes de chaque Cour d’Appel.

Dans un cadre judiciaire, l’expert agréé est désigné par le juge afin de l’éclairer sur un ou plusieurs points techniques qui seront nécessaires à la prise de décision. Les experts inscrits auprès des tribunaux peuvent être spécialisés dans des domaines très variés (médecine, architecture, psychologie, traduction…). L'expertise de justice est donc une mission précise et ponctuelle confiée par le juge à un professionnel reconnu. Mais il ne s'agit en aucun cas de l'exercice d'une profession.

Le juge pourra désigner librement toute personne compétente en qualité d'expert. En général, il choisit un expert évaluateur parmis ceux inscrits sur une liste de la Cour d’appel ou sur la liste nationale (experts agréés par la Cour de cassation).

Les experts immobiliers agréés sont désignés par le juge pour estimer la valeur des biens immobiliers dans le cadre de litiges immobiliers, de succession, ou encore de vente forcée.  

La mission de l'expert immobilier agréé

Les experts judiciaires qui réalisent des expertises immobilières au service de la Justice ont pour mission d'estimer des biens et droits immobiliers.

La mission principale d’un expert immobilier agréé consiste à réaliser une expertise immobilière pour évaluer les biens et droits immobiliers dans le cadre de litiges judiciaires. Il intervient lorsque des questions techniques nécessitent un avis expert, notamment dans les cas de contentieux liés aux expropriations, indemnités d’éviction, ou de litiges entre acquéreurs et vendeurs.

Dans le cadre d'un contentieux, l'expert est désigné par le juge pour donner au magistrat les matériaux, les informations, dont il a besoin pour dire le droit. L'expert évaluateur peut intervenir à la demande d'un magistrat ou d'un Notaire. Par exemple, la mission confiée peut être de déterminer la valeur vénale d'un bien dans le cadre de contentieux liés aux expropriations, indemnités d’éviction, ou de litiges entre acquéreurs et vendeurs.

Dans un contexte judiciaire, c'est le juge qui va définir et éventuellement modifier la mission de l'expert. Les listes d'experts sont dressées par les Cours d'appel et par la Cour de cassation selon un nomenclature qui se divise en branches (ex : A ou F), rubriques ex : A.1 ou F.1) et spécialités (ex : A.1.1 ou F.2.1). Une nouvelle nomenclature est entrée en vigueur par arrêté du 5 décembre 2022.

Les experts immobiliers agréés sont inscrits dans la spécialité C.18 Estimations immobilières qui comportent 4 spécialités fines :

• Estimations immobilières matérielles : valeurs vénales de murs, terrains non agricoles, indemnité d'expropriation, droits réels immobiliers.
• Estimations immobilières immatérielles : valeurs locatives, indemnité d'éviction ou d'expropriation, de fonds de commerce et d'entreprise.
• Droits sociaux à prépondérance immobilière.
• Préjudices immobiliers.

L'expert judiciaire exerce sa mission en toute indépendance. Et vous vous demandez peut-être pourquoi il est si important que l'évaluation soit réalisée de manière neutre et impartiale. Pour le comprendre, il faut savoir que cette indépendance permet à l'expert d'évaluer le bien immobilier à sa juste valeur.

Le rapport d'expertise de l'expert judiciaire

Le rapport de l'expert judiciaire doit faire état de toutes les interrogations et de toutes les questions posées dans le cadre de sa mission. Celui-ci doit être impartial et respecter le secret professionnel.

L’expert judiciaire prête le serment suivant :

S'il n’est pas désigné d’après une liste, il aura l’obligation de prêter serment avant sa mission et un rapport sera inscrit dans le dossier.

Il faut savoir que l’expert judiciaire ne peut pas être sollicité par le tribunal si ce dernier a une activité courante d'expertise au nom de compagnies d’assurance puisque l’expert ne doit en aucun cas être lié de quelque manière que ce soit aux organisations avec lesquelles il pourrait être en contact lors de ses interventions.

Estimations immobilières

L'expert immobilier agréé peut intervenir à l'occasion d'une succession pour déterminer la valeur d'un bien immobilier qui fait l'objet d'un désaccord entre les héritiers.

Que ce soit lors d’un désaccord entre un locataire et un propriétaire à l’occasion de l’état des lieux de sortie, de la vente d’un bien par une personne redevable auprès d’un organisme bancaire, d’un divorce ou d’une liquidation communautaire, d’un héritage, en cas de trouble anormal du voisinage.

En matière de copropriété, il peut être désigné afin de déterminer la valeur vénale d'un lot de copropriété.

Loyers commerciaux

En matière de loyers commerciaux lors d’un refus de renouvellement, l'expert immobilier agréé pourra être désigné pour réaliser l'estimation de la valeur locative ou de l'indemnité d'éviction.

Il va procéder à la détermination de la valeur locative en matière de loyer commercial sous forme d'un rapport détaillé et avec un avis motivé. Il va réaliser une étude du marché locatif.

Quelles sont les compétences d'un expert immobilier agréé ?

Pour comprendre ce qu'est un expert immobilier agréé, il faut étudier les compétences nécessaires à l'exercice du métier d'expert immobilier indépendant. L'expert doit être en mesure d'exprimer son avis en toute indépendance. Cette impartialité est absolument indispensable pour expertiser un bien ou droit immobilier dans le respect de son serment. Il doit donc s'expliquer lorsqu'est déposée une demande de récusation.

Le métier d'expert immobilier exige également de parfaites compétences techniques, un socle de connaissances juridiques notamment en matière de baux commerciaux, baux d'habitation, droit des contrats, droits de la copropriété. Il doit maîtriser parfaitement les méthodes d'estimation immobilières reconnues par les entités et organisations professionnelles d'experts immobiliers, notamment la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière.

L'expert immobilier agréé va entendre les parties en leurs dires et explications. Il doit rester à l’écoute des parties dans l’absolu respect du contradictoire. Dans le cas où ce dernier connaît une des parties, il doit se récuser et son avis est uniquement consultatif.

L’expert immobilier amiable intervient dans un cadre qui n'est pas contentieux, lorsqu'il n'y a pas de conflits. Par exemple avant l’achat ou la vente d’un bien immobilier.

Quelles sont les règles de déontologie de l'expert immobilier agréé ?

Les premières règles de déontologie ont été rédigées en 1978 sous l'égide du CNCEJ (Conseil national des compagnies d'experts de justice).

L’expert de justice dispose d’un code de déontologie. Ce code vise à régir une profession et ce sur les attitudes, les comportements adéquats et ses devoirs en tant qu’expert judiciaire.

Tout d’abord, l’expert doit respecter la législation en vigueur, notamment celle qui réglemente son activitée. Il doit se comporter avec loyauté, indépendance et impartialité en toutes circonstances. Il remplit sa mission en faisant abstraction de toute opinion, appréciation subjective ou idée préconçue. Si un doute subsiste quant à son impartialité, il devra en faire part au juge et ce sans délai. Une fois la mission acceptée, l’expert devra la mener jusqu'à sa complète exécution. Si une circonstance l’empêche pour un motif légitime de poursuivre sa mission, l’expert doit, dans les meilleurs délais, en informer le juge en précisant le motif de son empêchement. L’expert respecte et fait respecter en toute circonstance l’obligation de discrétion. Il doit agir avec tact et réserve dans le respect de la dignité humaine et du secret des affaires.

L’importance de l’impartialité et de l’indépendance de l’expert

L’impartialité et l’indépendance sont les deux piliers de l’expertise judiciaire. Elles permettent à l’expert de déterminer la valeur d’un bien immobilier sans être influencé par les parties prenantes. Cette neutralité est cruciale, notamment dans les contextes de litiges où les intérêts des parties sont souvent opposés. Par exemple, l’expert peut être amené à estimer la valeur locative d’un bien commercial pour un propriétaire ou un locataire, ou encore fixer l’indemnité due en cas de fin de bail commercial.

A ce titre, il s’interdit de faire état de toute information de nature à porter atteinte à la réputation ou à la vie privée des personnes, physiques et morales. Dans les limites de la mission et sauf obligation plus stricte découlant de la déontologie propre à sa profession, l’expert n’est lié à l’égard du juge qui l’a commis par aucun secret professionnel. Le secret expérimental doit être respecté par les collaborateurs de l’expert, par les assistants fussent-ils occasionnels, et par toute personne qu’il est amené à consulter, à charge pour lui de les en informer préalablement.

Les devoirs de l'expert envers le juge, les avocats et les parties

Comme pour sa personne, l’expert devra observer une certaine attitude avec les parties, courtoise avec les avocats, attentive envers les parties et déférente vis-à-vis du juge. Comme pour ses missions amiables, l’expert devra respecter les délais, disposer de toutes les compétences nécessaires à sa mission et s’assurer de l'absence de conflit d'intérêt qui pourrait interférer dans sa mission.

Au cours de ses opérations l’expert fait preuve de l’autorité nécessaire pour que les diligences incombant aux parties soient exécutées sans retard et que les débats demeurent constructifs et sereins. Il conserve une attitude digne et évite tout comportement vis-à-vis des parties ou de leurs conseils susceptibles de faire douter de son impartialité. Il fait preuve d’une écoute attentive et compréhensive à l’égard des parties, qu’elles soient ou non assistées de conseils.

L’expert doit avoir le souci de la compréhension par les parties de la progression de son raisonnement. Il facilite le débat contradictoire et n’hésite pas, si nécessaire, à modifier son avis au cours de ses opérations, les parties étant informées. si le juge sollicite l’expert pour exposer son point de vu, il devra le faire en toute indépendance.

Comment choisir un expert immobilier agréé ?

Comme cela a été expliqué précédemment l'expert immobilier agréé est un professionnel inscrit sur la liste d'une Cour d'Appel. Dans un contexte amiable, par exemple pour un acquéreur avant une acquisition, quel est l'intérêt de faire appel à un expert immobilier agréé ?

En faisant appel à un expert immobilier agréé, vous vous assurez que le rapport d'expertise respecte un formalisme bien précis et notamment que le document soit conforme à la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière.

Pour pouvoir prétendre au statut d’expert immobilier, ce dernier doit disposer de certaines qualifications qui sont décrites dans la Charte de l’Expertise en Évaluation immobilière.

• “Avoir acquis les connaissances nécessaires par un enseignement supérieur spécifique, sanctionné par un diplôme de second cycle de l’enseignement supérieur, et justifier de trois années continues d’expérience professionnelle au minimum auprès d’un expert en évaluation immobilière ou au sein d’une société d’expertise en évaluation immobilière,”
• “Être titulaire d’un diplôme d’enseignement supérieur et avoir reçu un complément de formation immobilière spécifique, sanctionnée par un diplôme, et avoir acquis une expérience professionnelle continue de deux années minimum,”
• “soit avoir acquis une expérience professionnelle au cours de sept années continues de pratique des disciplines immobilières, dont au moins quatre dans l’activité d’expertise en évaluation immobilière auprès d’un expert en évaluation immobilière ou d’une société d’expertise immobilière.”

À noter que l’expert à l’obligation de continuer à parfaire ses compétences des domaines techniques, économiques, juridiques, fiscaux et comptables, de façon à les maintenir à jour et de garantir à ses clients la qualité des travaux pour lesquels il est sollicité.

L'AUTEUR :

Antonin Zdrzalik 

Expert immobilier agréé par les Cours administratives d'Appel de Paris et de Versailles

Membre de la Compagnie des Experts près les Cours Administratives d'Appel de Paris et de Versailles

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF)