La valeur locative d'un bail commercial est un sujet de négociation crucial entre bailleur et locataire, qui ne doit pas être pris à la légère, que ce soit lors de la fixation du loyer, à l'occasion du renouvellement du bail ou à l'expiration du bail.
La plupart des baux commerciaux sont assujettis de plein droit au statut desdits baux, c’est à dire aux articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce ainsi qu’aux articles R.145-1 à R. 145-38 du même code.
Le calcul de la valeur locative d’un local commercial est un sujet complexe dans le statut des baux commerciaux qui comporte des règles et de nombreuses exceptions qui rendent la matière difficile à appréhender.
Imovalio résume tout ce que vous devez savoir pour calculer la valeur locative d’un local commercial et négocier au mieux de vos intérêts.
Valeur locative bail commercial : définition
Un critère essentiel pour l’évaluation de la valeur locative d'un bail commercial est l'attractivité et la capacité du local commercial à attirer un flux de chalandise important. La localisation, la zone de chalandise, la visibilité et l'accessibilité du local pour la clientèle sont des critères déterminants dans l'appréciation de ce type de bien.
Les caractéristiques physiques du local sont également à prendre en compte pour l'évaluation d'un local commercial : les équipements de celui-ci, les aménagements, le respect des normes.
Les composantes qui doivent servir de base à la fixation de la valeur locative sont selon l'article L. 145-33 du Code de commerce :
- les caractéristiques du local considéré ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Pour vous aider dans la compréhension de ces éléments, nous les avons classés entre les facteurs internes (les trois premiers), qui dépendent en partie ou en totalité de la volonté des parties et les facteurs externes (les deux derniers) qui relèvent d’éléments extrinsèques.
Valeur locative bail commercial : facteurs internes
Les caractéristiques du local
La valeur locative d’un bail commercial s’apprécie en considération d’éléments propres aux caractéristiques des locaux loués : surface, volume, accès pour le public, annexes et dépendances données dans le cadre d’un autre bail et susceptible d’une utilisation complémentaire.
Ensuite, tous les m² du local n’ont pas la même valeur dans le calcul d’évaluation de la valeur locative d’un local commercial. Il faut appliquer des pondérations aux différentes surfaces du local. Ainsi, lors d’une expertise de la valeur locative d’un bail commercial, l’expert immobilier calcul des surfaces pondérées avec des coefficient de pondération pour ramener tous les mètres carrés en “bons” mètres carrés afin de pouvoir les comparer avec d’autres locaux commerciaux.
Lisez également : qu'est-ce que la surface pondérée d’un local commercial.
La destination des lieux
L’activité autorisée dans le local commercial a un impact direct sur la valeur locative du bail commercial. Avec le fonctionnement suivant : plus l’objet est large, plus la valeur locative est élevée.
La clause tous commerces justifie par conséquent la majoration de la valeur locative du bail commercial de 10% selon un arrêt de la Cour de cassation du 03.11.2005.
Les obligations respectives des parties
Les obligations des parties doivent être analysées pour l’estimation de la valeur locative du bail commercial. Ces obligations peuvent être plus ou moins favorables au preneur ou au bailleur entraînant un équilibre différent dans chaque bail commercial.
Les restrictions de jouissance et transferts de charges ont une incidence sur la valeur locative du bail commercial. La restriction de jouissance est un facteur de diminution de la valeur locative. Par exemple : un droit de passage.
Les charges dites « exorbitantes du droit commun » (par exemple l’assurance de l’immeuble, des honoraires de gestion, l’impôt foncier ou les réparations de l’ « article 606 » imputés au preneur) peuvent justifier une minoration de la valeur locative.
Les avantages conférés au locataire sont à l’inverse un facteur de majoration de la valeur locative du bail commercial. Par exemple un bail tous commerces ou une autorisation de la sous-location.
Valeur locative bail commercial : facteurs externes
Les facteurs locaux de commercialité
Les facteurs locaux de commercialité correspondent à « l’aptitude d’un secteur à générer du chiffre d’affaires » (Cour de Paris, 23.11.1993). Les facteurs locaux de commercialité sont analysés et mesurés à l’aune de la ville, du quartier ou de la rue où est situé le local commercial. La commercialité peut être modifiée par des changements dans l’environnement tels que : une ouverture d’un parking ou d’une station de métro par exemple.
En principe le loyer renouvelé est plafonné. Mais, il existe des exceptions à ce principe. C'est ce qu’on appelle le déplafonnement. La modification notable des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, de la densité, des enseignes, des transports...) est un motif de déplafonnement.
Bon à savoir : l’analyse de la commercialité doit être réalisée à l’échelle de la ville ou du secteur proche. Par exemple à Paris, l’analyse se fera au niveau de l’arrondissement ou du quartier.
Les prix pratiqués dans le voisinage
La jurisprudence distingue trois catégories de prix :
- Les locations nouvelles qui sont des références de marché permettant de déterminer le niveau des loyers pratiqués dans le secteur.
- Les références de renouvellement amiables.
- Les références de fixations judiciaires.
Cette question relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.
Dans quels cas la fixation du loyer commercial à la valeur locative est-elle limitée ?
Le plafonnement vise la règle selon laquelle, sauf exceptions, la modification du loyer au moment du renouvellement ne peut être faite que dans la limite de la variation d’un indice qui, depuis l’intervention de la loi PINEL, est l’ILC ou l’ILAT selon le local concerné.
Il s’agit donc de limiter le principe de la fixation à la valeur locative du loyer de renouvellement.
L’article L. 145-34 du Code de commerce institue ce plafonnement du loyer, au moment du renouvellement, auquel il ne peut être dérogé qu’en cas de modification notable de l’un des quatre premiers éléments visés par l’article L. 145-33 ou lorsque la durée contractuelle du bail est supérieure à 9 ans ou que par l’effet d’une tacite prolongation, le durée du bail excède 12 ans.
Si vous avez reçu une offre de renouvellement avec un loyer de renouvellement, il faut donc calculer le loyer plafonné (indexé) et établir la valeur locative.
- Si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, le loyer de renouvellement doit être fixé à ladite valeur locative, quand bien même serait-elle inférieure au loyer d’origine.
- Si la valeur locative excède le loyer plafonné, le principe est que le loyer de renouvellement est cantonné au plafond (plafonnement) ; mais ce principe, nous l’avons dit, supporte des exceptions (déplafonnement).
Comment savoir si le loyer du bail commercial peut être fixé à la valeur locative ?
L’article L. 145-34 du Code de commerce autorise le déplafonnement du loyer du bail renouvelé lorsqu’il existe une « modification notable » de l’un des quatre premiers éléments de détermination de la valeur locative, pendant la période du bail (de la prise d’effet du bail d’origine ou du dernier renouvellement à la date du renouvellement).
Bon à savoir : la modification des prix eux-mêmes, visés par l’article R 145-7, ne constitue toutefois pas un motif de déplafonnement.
Il convient donc d’analyser dans votre cas si il y a éventuellement eu une modification de l’un des 4 éléments suivants :
Les caractéristiques du local considéré : des travaux significatifs par exemple ou l’adjonction de surface.
La destination des lieux : le changement de destination notable autorisé par le bailleur justifie le déplafonnement du loyer de renouvellement.
Les obligations respectives des parties : certaines modifications des obligations des parties peuvent justifier un déplafonnement. "Les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative" (Cour de cassation 3ème chambre civile 8 avril 2021 n°19-23.183).
Les facteurs locaux de commercialité : la commercialité s’entend de « l’aptitude d’un secteur à générer du chiffre d’affaires » (Cour de Paris, 23.11.1993), laquelle peut être conditionnée par des modifications matérielles (ouvertures de parkings, de stations de métro).
Bon à savoir : Les facteurs locaux de commercialité sont appréciés non pas dans l’absolu, mais du point de vue de l’intérêt qu’ils présentent pour le commerce considéré (pour l’activité exercée dans le local commercial).
Valeur locative bail commercial : pourquoi faire une expertise ?
En cas de désaccord entre Bailleur et preneur, il est conseillé de faire appel à un tiers extérieur comme un expert en évaluation immobilière qui pourra faire l’évaluation de la situation de manière neutre et impartiale.
Un expert immobilier spécialiste de l’immobilier commercial pourra analyser les éléments objectifs permettant de conclure sur la modification ou non de la commercialité.
Pour savoir si le loyer du bail commercial est sous-évalué ou surévalué, il est conseillé de faire appel à un expert immobilier qui va pouvoir analyser les motifs de déplafonnement et la modification des facteurs locaux de commercialité.
Un expert immobilier spécialisé en immobilier commercial et d’entreprise dispose de bases de données de transactions incluant des références de marché, de renouvellement amiables et des références judiciaires.
En cas de procédure judiciaire, il faut souligner que l’appréciation de l’évolution des facteurs locaux de commercialité relève du pouvoir d’interprétation souverain du Tribunal. Les juges sont libres du choix de la méthode de la valeur locative.
Vous souhaitez avoir une estimation de la valeur locative d'un bail commercial ?
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RÉDIGÉ PAR :
Antonin Zdrzalik, Chartered Surveyor MRICS, REV by TEGoVA